Blog di Matteo Castellano

Quando si parla di spese o costi del mutuo, dobbiamo sapere che oltre al tasso di interesse applicato ci sono altre voci da tenere in considerazione che si vanno ad addizionare alla rata.

Tra le voci di costo del mutuo troviamo innanzitutto le spese di istruttoria della pratica di mutuo, rappresentate da tutte quelle azioni che compie l’istituto erogatore per stabilire l’effettiva bontà creditizia del richiedente. Le spese del perito, nominato dalla banca per accertare il valore dell’immobile dato come garanzia ed ad accertarne la regolarità urbanistica.

Altri costi sono rappresentati dalla parcella del notaio e relativi costi notarili, dall’assicurazione obbligatoria di incendio e scoppio che varia in base al valore dell’immobile e dalla durata del mutuo, l’imposta sostitutiva da destinare all’erario, che varia in base se si tratta di mutuo per acquisto prima casa o seconda casa.
La legge Italiana, in materia di stipula del contratto di mutuo, obbliga l’intervento ed l’operato del notaio, attraverso tutte quelle attività affinché l’atto venga formalizzato.
Il notaio per tutte le sue attività viene compensato dal mutuatario.
I costi notarili da affrontare nel’accensione di un mutuo, come detto, non sono da sottovalutare. Essi sono consistenti e si basano su piani tariffari suddivisi per scaglioni ad importi crescenti che fanno riferimento al valore iscritto ad ipoteca e non all’importo del mutuo.
Pertanto l’importo da corrispondere al notaio andrà ad aumentare con l’aumento del valore che verrà scritto ad ipoteca.
La maggioranza degli istituti di credito richiedono l’iscrizione di un valore superiore a quello finanziato, solitamente è il 150% ma possono richiedere un’iscrizione anche del 200% e non mancano casi in cui si arriva persino al 300%. Questo valore anche se non genera costi diretti può far lievitare i costi notarili le cui tariffe si basano su di esso.
Le banche si avvalgono di questo strumento di garanzia per coprire tutte le eventuali spese derivanti da un’eventuale azione di recupero credito. Quindi l’importo iscritto ad ipoteca dovrà coprire l’importo del capitale erogato, gli interessi non ancora maturati, gli interessi moratori sui pagamenti non ricevuti, i premi assicurativi, spese tributarie notarili giudiziarie ecc.
Se non fosse per le spese notarili al mutuatario cambia poco se l’iscrizione dell’ipoteca supera pesantemente l’importo de mutuo erogato, anche perché raramente le banche concedono un mutuo di secondo grado su un immobile gravato da ipoteca di primo grado presso un altro istituto di credito.
Occorre dunque far attenzione al valore che la banca richiede ad iscrizione dell’ipoteca sia perché questo può incidere sulle spese del mutuatario sia perché tali spese non vengono prese in considerazione del calcolo del TAEG.
All’onorario del notaio (costi notarili) vanno ad aggiungersi le spese riguardanti la registrazione dell’atto, le dovute imposte di registro e di bollo, le tasse dovute all’erario e all’archivio notarile o ufficio dei registri notarili, e l’iva 20% sull’onorario.

Esistono poi dei costi di gestione del mutuo, spesso possiamo trovare nell’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca una piccola somma che sta ad indicare la spesa per incasso rata; se la rata o rate non vengono pagate secondo i termini stabiliti da contratto, la banca può applicare un tasso di mora previsto in sede contrattuale; spese di cancellazione d’ipoteca nel caso in cui si decida di vendere l’immobile per cui si stia già pagando un mutuo poi estinto.

L’accesso al credito non è sempre facile soprattutto se si tratta di mutuo, le garanzie e le condizioni che le banche richiedono spesso ostacolano il cliente negando il finanziamento. Il soggetto si trova dunque condizionato nella scelta ed indotto ad accettare condizioni a lui non troppo favorevoli pur di poter ottenere il mutuo. Il variare delle condizioni economiche del mercato di riferimento e anche la maggior concorrenza fra i vari istituti di erogazione porta sempre più ad un’offerta differenziata di tali prodotti: mutui diversi tra loro, a tassi fissi variabili o misti, mutui che prevedono la sospensione delle rate in determinate condizioni; mutui che prevedono la variazione dell’importo della rata e la durata del mutuo. Finalmente condizioni diverse che meglio si adattano alle singole esigenze e la durata del mutuo abbastanza elevata fa si che si possano valutare diverse e nuove offerte rendendo appetibile il cambiamento verso mutui migliori.

Se dunque prima della scadenza del mutuo il mutuatario trova presso un’altra banca un mutuo a condizioni migliori del precedente, può chiedere di spostare la sua situazione debitoria dal primo istituto al successivo che gli concederà il nuovo mutuo. Tale operazione prende il nome di surroga o procedura di surrogazione ed è divenuta accessibile con la Legge n.40 del 2007, legge Bersani, la quale prevede che sia nullo qualsiasi patto o clausola che impedisca l’esercizio di tale operazione o che la renda onerosa. L’ipoteca inerente all’immobile in questione non verrà cancellata e poi riaccesa ma semplicemente fatta slittare sul nuovo mutuo, tutti i diritti inerenti a tale garanzia saranno a favore nel nuovo istituto di credito. Il mutuante surrogato subentra dunque nell’ipoteca e nelle altre garanzie accessorie sia personali che reali. Inoltre la portabilità dell’ipoteca permetterà il trasferimento del mutuo senza dover sopportare ulteriori costi notarili. Ad atto perfezionato verrà inserita una annotazione ai margini dell’ipoteca dell’avvenuta surroga o portabilità

La procedura e abbastanza semplice, la banca subentrante provvederà a comunicare alla banca originaria l’avvenuta richiesta effettuata dal mutuatario di spostare la sua situazione debitoria, e concorderanno una data per provvedere alla formalizzazione dell’operazione. La nuova banca oltre a fissare la data per la formalizzazione della surroga, chiederà un resoconto della situazione debitoria residua del mutuatario alla data fissata; La banca originaria dovrà provvedere a comunicare tali dati entro 10 gg. lavorativi e confermare la data in cui avverrà l’atto. La banca subentrante provvederà dunque alla data indicata ad effettuare un atto unico tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, è dunque richiesta la presenza di un notaio. In tale atto verrà riportato il nuovo contratto di mutuo, la quietanza di pagamento con la situazione debitoria del mutuatario della banca originaria e il consenso del mutuatario alla surroga e all’annotazione della surroga sull’ipoteca. L’annotamento della surroga potrà essere richiesto al conservatore allegando copia autentica dell’atto di surroga senza formalità. La banca subentrante provvederà sostituendosi al mutuatario a saldare il debito residuo del primo mutuo e si sostituirà alla banca originaria diventando creditrice verso il mutuatario e vantando tutti i diritti ad esso inerenti. Il mutuatario a sua volta dovrà versare le rate del mutuo alle condizioni stabilite dal nuovo contratto alla banca subentrante.

Naturalmente effettuare l’operazione di surroga sarà vantaggiosa se le condizioni contrattuali del nuovo mutuo sono migliori. Con la surroga si potranno cambiare oltre alla banca che eroga il finanziamento anche la tipologia di tasso, passare per esempio da un mutuo a tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso, passare al misto o viceversa. Si potrà ottenere un tasso dello stesso tipo ma con spread più basso e si potrà variare la durata del finanziamento e ottenere una rata più bassa, ecc.

L’importo finanziato dovrà però corrispondere al debito residuo del precedente mutuo. Se dunque serve un mutuo di importo superiore rispetto al debito residuo del vecchio mutuo si dovrà effettuare un ulteriore contratto indipendente od optare per la semplice sostituzione del mutuo con l’accollo in entrambi i casi di tutti costi notarili ed altri oneri derivanti. Paragonando questi due casi la sostituzione potrebbe risultare più conveniente in quanto la banca non dovendo accollarsi alcuni costi relativi alla surroga concederà tassi migliori. Se però si tratta di mutuo relativo a seconda casa si deve tener conto dell’imposta sostitutiva del 2% e quindi la surroga con contratto integrativo potrebbe rimanere la scelta migliore.

I costi per accedere alla surroga sono nulli
non essendoci la cancellazione dell’ipoteca non ci sono costi notarili, inoltre la vecchia banca non può richiedere penali e commissioni per l’estinzione del mutuo anche se presenti nel contratto; al cliente non possono essere imputati da entrambi gli istituti alcun tipo di commissione ed oneri di qualsiasi natura, non ci sono neppure i costi relativi all’imposta sostitutiva, e rimangono i benefici fiscali del mutuo iniziale; La parcella notarile dovuta per l’autenticazione della sottoscrizione della surroga (portabilità) o per la redazione dell’atto di surroga sono a carico del mutuante subentrante; non vi sono spese di istruttoria o relative ad accertamenti catastali, esse vengono effettuate tramite procedure interbancarie volte alla riduzione al minimo dei tempi di adempimento e dei costi (Legge n.244 del 2007); non vi è la necessità di una nuova perizia dell’immobile si può accettare quella precedente e non occorre stipulare una nuova polizza incendio, basta cambiare il vincolo a favore della banca subentrante.

In sintesi la surroga non avendo costi può diventare un reale aiuto a chi non ha valutato correttamente il precedente mutuo trovandosi ad esempio con rate diventate troppo alte o un’opportunità di risparmio per chi a trovato un mutuo a condizioni migliori del precedente.

La legge n. 141 del 1991 (che recepisce alcune direttive CEE) stabilisce l’obbligo, negli annunci pubblicitari con cui vengono comunicate cifre concernenti la concessione di un credito al consumo, di indicare anche il T.A.E.G. dell’operazione.

Tale TAEG (tasso annuo effettivo globale) è definito (D.M. 8 Luglio 1991) come quello che rende uguale, su base annua, la somma del valore attuale di tutti gli importi che compongono il finanziamento erogato dal creditore alla somma del valore attuale di tutte le rate di rimborso.

Il decreto ministeriale citato definisce, assai correttamente, il TAEG come un indicatore sintetico e convenzionale del costo totale del credito. Arriva altresì, cosa inusitata nel nostro paese, a riportare l’equazione: che va risolta con l’algebra, con un programma di calcolatore; tutti i passaggi matematici devono essere eseguiti con una precisione di almeno otto cifre decimali.

La comunicazione del TAEG è abitualmente accompagnata da quella del TAN (tasso annuo netto): che rappresenta il TAEG al netto delle spese, diverso dal prezzo di acquisto, che vengono a gravare sul consumatore in relazione alla stessa operazione di finanziamento. Il TAEG che rappresenta il costo totale del credito è un buon indicatore per studiare e confrontare le diverse proposte di mutuo.

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Come già accennato nei mutui a tasso variabile e a tasso fisso, le banche o gli istituti autorizzati, nelle loro proposte possono utilizzare i cosiddetti tasso d’ingresso e il tasso a regime.

Il tasso d’ingresso è un tasso di interesse usato dalle banche solo nel primo periodo di vita del mutuo (generalmente va da i sei mesi ai 2 anni), è considerato a tutti gli effetti un tasso pubblicitario o promozionale perché in sostanza è un tasso con valore minore rispetto al tasso che verrà in seguito applicato al mutuo.

Dopo il periodo del tasso d’ingresso, verrà adottato il tasso ufficiale cosiddetto a regime, ricavato dalla somma dell’Euribor e lo spread, è sul tasso a regime che bisogna guardare in quanto rappresenta il vero costo del mutuo e sul quale concentrare la maggior attenzione per stabilire quale mutuo sia più vantaggioso rispetto ad un altro.

Nelle varie proposte di mutuo dobbiamo porre particolare attenzione se negli esempi di ammortamento sia stato adoperato il tasso d’ingresso o il tasso a regime, e si deve prestare particolare attenzione al TAEG dove al di là delle varie spese del mutuo è indicata l’esistenza del tasso d’ingresso.