Blog di Matteo Castellano

Il mutuo chirografario è, nella sostanza e nella forma, quel finanziamento che rientra nella categoria dei mutui per durata e per caratteristiche, ma che non è accompagnato dalla garanzia tramite l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Si tratta di una forma di mutuo che comunque può prevedere altre forme di garanzia, oltre a quelle reddituali, quali ad esempio l’emissione di cambiali o altre tipologie di garanzie personali.

Il legislatore ha voluto dare la possibilità, a coloro che richiedono importi non eccessivamente elevati, e per una durata non particolarmente lunga, di ottenere un mutuo senza dover affrontare anche le spese, piuttosto consistenti, dell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, oppure quando ciò non sia di fatto possibile. Quindi per quanto riguarda l’importo che può essere richiesto normalmente il limite è fissato dalle banche a 30 mila euro, mentre la durata non dovrebbe superare i 5 o 6 anni. Un caso particolare di richiesta di mutuo chirografario si ha nel caso in cui venga richiesto da un’azienda, che non ha la proprietà di immobili da porre in garanzia, o nel caso di capitali necessari per la ristrutturazione di parti condominiali. In entrambi i casi non può essere apposta l’ipoteca, e starà poi alla banca specificare il tipo di garanzie personali che vuole come contropartita per l’operazione di finanziamento.

La fase di istruttoria è quella tipica di un mutuo, per cui non vi sono delle particolari differenze. Ovviamente bisognerà adattarsi alle varie tipologie di garanzia personale che verranno richieste dalla banca, e nel caso di fondi necessari per i lavori di ristrutturazione di un condominio bisognerà allegare anche la copia del verbale in cui si evince la scelta di provvedere ai lavori, e il preventivo di spesa per l’esecuzione dei lavori stessi. Mancando la garanzia solida dell’ipoteca, non si può dare per scontato l’esito della pratica, tuttavia esistono dei prodotti specifici che alcune banche propongono proprio per i condomini e con le caratteristiche del mutuo chirografario.

Il mutuo di liquidità è una particolare forma di mutuo ipotecario, che presenta degli elevati punti di rischio per le banche, e per questo viene accompagnato da ipoteca, e le percentuali massime (che variano da banca a banca) dell’importo che viene erogato, in linea di massima non superano il 50% del valore dell’immobile. Il mutuo chirografario, mancando della tutela dell’iscrizione dell’ipoteca, non viene concesso sotto forma di mutuo di liquidità, ma la forma più utilizzata è quella relativa alle spese di ristrutturazione, anche se la somma viene erogata in un’unica soluzione, e non a stato avanzamento lavori.

Una delle voci che pesa maggiormente al momento della stipula dell’atto sono quelle che dovranno essere pagate al notaio al momento della firma. Poiché L’atto di acquisto viene fatto contestualmente all’erogazione del mutuo, si dovrà pagare l’intervento del notaio per entrambi i contratti. Ma la componente della parcella che sarà molto più salata è quella relativa al mutuo. Ciò a sua volta è determinato soprattutto dal valore di ipoteca che il notaio dovrà iscrivere, secondo le indicazioni della banca. Infatti difficilmente la banca chiederà un’iscrizione alla pari, ovvero del 100% del valore, ma più spesso chiederà un 150%, o 200% ed in alcuni casi può arrivare persino al 300%. Aspetti che incideranno pesantemente sull’onorario del notaio. Quindi prima di iniziare un iter per l’erogazione del mutuo con una banca è meglio informarsi su questo aspetto.

Le spese relative all’atto di compravendita non sono particolarmente elevate, anche se dipenderanno dal prezzo dichiarato. Tempo fa si dichiarava un prezzo inferiore per risparmiare sia sulle imposte che sulle parcelle, ma con i controlli incrociati tra importo del mutuo e prezzo dichiarato non è più una pratica che può essere messa in atto. L’imposta di registro della prima casa è del 3% anziché il 10% sul valore dichiarato. Poi ci sono delle spese fisse, il recupero dei bolli, spese di archivio e di eventuali accertamenti e visure catastali che il notaio ha dovuto eseguire. Tutte le voci dovranno essere ben specificate. La componente relativa all’iscrizione dell’ipoteca, oltre a questa voce riporterà quella dell’onorario notarile. I notai dovrebbero attenersi a dei tabellari professionali. Alcuni sono reperibili anche online. Ma spesso ciò non accade. Anche se la banca propone un notaio di fiducia, o lo fa l’agenzia immobiliare, è sempre preferibile richiedere in anticipo un preventivo scritto con la specifica di ogni voce, e iva a parte, così da poterlo confrontare con i tabellari nazionali. O comunque farsi fare più di un preventivo: ci sono alcuni notai, per fortuna molto rari, che non rilasciano alcun preventivo scritto ma lo danno solo a voce. Meglio alzare i tacchi e rivolgersi a qualcuno che magari costerà un po di più ma dà maggiori garanzie di professionalità e chiarezza dei costi.

Molti hanno iniziato il loro percorso nel trading o in qualsiasi altro mercato finanziario utilizzando indicatori tecnici come se fossero tutti potenti oracoli, ma questo non è vero. Oggi si discuterà l’uso dell’indicatore RSI , uno strumento utilizzato da molti commercianti nelle loro strategie di trading. Un errore che molti principianti fanno, è quello di credere che i segni della RSI ( Relative Index Strench ) sono indicativi per entrare o uscire dal mercato. Ho imparato che se la RSI è superiore a 70, vendo, e se è al di sotto di 30, compro. Tuttavia, gran parte del tempo è mantenuto tra 40 e 60 e non si sa bene quale sia la cosa migliore da fare.

Un vero esperto dirà loro che non si può fare affidamento esclusivamente sulla RSI, e bisogna prendere decisioni per quanto riguarda le nostre operazioni nel mercato

In generale , gli indicatori utilizzati in combinazione con altri indicatori possono identificare e confermare eventuali compravendite. Inoltre, secondo alcuni esperti , la RSI ha soltanto un valore significativo rispetto ad altri indicatori .
In secondo luogo , anche se si utilizza solo la RSI , o se utilizzato in combinazione con altri indicatori , la “regola ” per comprare / vendere i livelli sulla base di 70 /30, non una regola in realtà, ma piuttosto una guida . In genere , quando l’RSI è al livello 70 si ritiene che il mercato è “ipercomprato ” . Invece , quando a livello 30 si dice che il mercato è ” ipervenduto ” . Tuttavia, nonostante queste letture potrebbero essere considerate in questo modo , il commerciante dovrebbe tenere conto di altri fattori nella RSI , come il tempo di movimento in ambo livello 70 o 30 , quanto tempo è rimasto l’indicatore all’interno di uno o di un altro livello e la volatilità del mercato globale durante lo stesso periodo di tempo analizzato .
Due dei migliori indicatori da utilizzare in combinazione con l’RSI sono il MACD ( Moving Average Convergence Divergence) e l’oscillatore stocastico.

Entrambi gli indicatori forniscono informazioni sulla quantità di moto , che permette all’operatore di confrontare con le informazioni che l’RSI sta fornendo.

Le spese di istruttoria fanno parte delle spese accessorie per l’erogazione dei mutui, e comprendono le spese che la banca sostiene nella fase di reperimento di tutta la documentazione, valutazione della documentazione, valutazione della fattibilità di erogazione del mutuo, valutazione finale, approvazione o rifiuto dell’erogazione del mutuo.

Queste spese vengono addebitate ai richiedenti, anche se nella maggior parte dei casi, qualora la richiesta dovesse essere bocciata, non verrà richiesto alcun pagamento. Tuttavia alcune banche, nel caso in cui prima della valutazione finale il richiedente dovesse rinunciare alla richiesta del mutuo, addebitano lo stesso le spese di istruttoria, quindi bisogna informarsi con anticipo su tale eventualità. Nel caso in cui il mutuo verrà concesso, la somma da pagare verrà dedotta dalla cifra erogata.

Non esistono dei criteri univoci, e la scelta viene lasciata alla totale discrezionalità della banca. Alcune banche calcolano le spese di istruttoria applicando delle percentuali alla somma richiesta, altre applicano delle cifre fisse indipendentemente dall’importo richiesto, ed altre ancora applicano delle cifre fisse per determinati importi, che aumentano con l’aumentare delle somme da richiedere, organizzandole all’interno di scaglioni.
Alcune banche ai nuovi clienti riservano sconti, o si fanno carico completamente delle spese di istruttoria. Sono soprattutto tuttavia le banche online quelle disposte a non fare pagare le spese di istruttoria.

Le spese di istruttoria hanno l’aspetto della trasparenza, perché sia che vengano calcolate in percentuale o a costo fisso, si sa fin dal principio la loro entità. Tuttavia ci sono altre voci di costo che presentano una minore trasparenza ma che non vanno trascurate e sono le voci della spesa per l’incasso rid. Pur trattandosi di importi inferiori alla decina di euro, verranno pagate su ciascuna rata, e soprattutto in prospettiva del completamento del piano, nella maggior parte dei casi arrivano a coprire una o più rate di mutuo. Se possibile è meglio orientarsi su banche che non prevedono questo genere di spese, e che non fanno pagare le comunicazioni periodiche obbligatorie che la banca invia.