Blog di Matteo Castellano

L’usucapione è l’istituto con cui si diventa proprietari di un bene immobile o mobile, se sussistono determinati presupposti
C’è una differenza tra detenzione e possesso. L’usucapione avviene solo se si possiede il bene e non se si detiene.

Si intende possesso quando Tizio tratta l’immobile o terreno come se fosse suo ma non ha nessun titolo. Apporta modifiche e migliorie, lo recinta e lo fa in modo indisturbato e continuativo.

Per detenzione si intende quando Tizio gestisce una proprietà di Caio, con la consapevolezza che Caio potrà richiederla in qualsiasi momento o se regolata da un contratto di fitto, secondo i termini del contratto.

Periodo determinato e Ininterrotto
Il periodo stabilito dalla legge per usucapire un bene immobile è di venti anni.

Il signor Tizio deve aver posseduto il bene per almeno 20 anni, senza mai essere stato interrotto dal suo possesso dal legittimo proprietario (colui che detiene il titolo).

Non in clandestinità e non appropriandosene con violenza
Per dare inizio all’usucapione, il possessore deve utilizzare il bene pubblicamente godendo del bene alla luce del sole. Inoltre l’immobile non deve essere stato preso con atto di forza, ad esempio cambiando la serratura o recintando il terreno impropriamente. Se si sono verificate le condizioni di violenza o clandestinità, l’usucapione ha inizio solo dal decorrere dalla data in cui finisce clandestinità o violenza.

Usucapione Abbreviata
L’usucapione abbreviata è quando si acquista in buona fede, da un soggetto non proprietario ma possessore, con atto pubblico “titolo astrattamente idoneo”. La decorrenza dei termini per usucapire la proprietà non sarà più di 20 anni ma di 10.

Come si fa ad ottenere un immobile con l’usucapione
L’usucapione si ottiene tramite sentenza del tribunale. Si dimostra con documenti, spese effettuate ad esempio bollette pagate o lavori eseguiti, e sopratutto con la presenza di testimoni, che il richiedente dell’usucapione, possiede e cura la proprietà come se fosse sua da oltre 20 anni.

E se l’immobile è abusivo si può avere per usucapione?
Se l’immobile è abusivo non si può usucapire, indipendentemente se l’immobile è stato costruito da più di 20 anni. Il titolo edilizio è sempre indispensabile.

Quindi, prima di iniziare una procedura per Usucapione, con lo scopo di acquisire un’immobile o terreno devi dimostrare che:
Di essere il possessore del bene, curandolo come se fosse stato tuo
Di averlo posseduto almeno per 20 anni senza interruzioni
Di Non averlo ottenuto con violenza
Che tutti avrebbero potuto identificare con facilità chi possedeva il bene

Avendo tali caratteristiche puoi iniziare una causa davanti ad un tribunale ed usucapire il bene senza che nessuno possa mai più sottrartelo. Per dettagli sulla procedura è possibile vedere questa guida sull’usucapione su Dirittofacile.net.

Facciamo qualche esempio per essere pratici
Se il sig Tizio ha un terreno vicino al suo incolto da anni e se ne appropria, lo cura e magari lo recinta. Dopo quindici anni, si presenta il legittimo proprietario Caio e ne richiede la restituzione. Tizio non può far altro che lasciare la proprietà a Caio perchè non sono passati venti anni che servono per l’usucapione, da quando lo possiede.
Tizio si appropria di una casa disabitata e per anni ci vive con la famiglia, apporta migliorie e sostiene delle spese, passano i venti anni canonici per richiedere l’immobile per usucapione, ma si scopre che è un bene dello stato, e non gli viene concesso. I beni dello stato non si possono usucapire.
Tizio approfittando dell’assenza di Caio si impossessa del suo immobile. Caio anche se vive lontano, viene a conoscenza di ciò e invita Tizio a lasciare l’immobile, ma Caio non lo fa e passano più di 20 anni prima che Caio ritorni. Tizio nonostante abbia avuto il possesso dell’immobile per oltre 20 anni, non può godere dell’usucapione perchè si è impossessato del bene con violenza.
Origini dell’usucapione
Anche se con un altro nome, usus, l’usucapione ha origini storiche antichissime, passato successivamente sotto il nome di Usucapio.

Credo che questa pratica in Italia, sia stata ampiamente usata nell’ultimo secolo a causa delle grandi migrazioni verso paesi più ricchi, dove poi gli emigranti non ritornando più hanno lasciato immobili e sopratutto terreni incustoditi, pronti per essere usucapiti da vicini.

Il motivo che spinge la maggior parte delle persone e degli enti finanziari ad investire nel mercato del Forex è quello del guadagno.

Risulta essere vero guadagnare nel mondo del Forex richiede che si corra un certo rischio ma ci sono delle strategie e dei modi operandi che possono eliminarlo, o quanto meno ridurlo.

Prima di tutto va sottolineato che il guadagno si raggiunge nel lungo termine, quindi ci vuole pazienza.

Bisogna mettere in atto un piano precedentemente studiato ed essere diligenti nell’applicarlo, controllare costantemente le variabili e i cambiamenti del mercato, informarsi sui tassi di cambio, tenersi sempre aggiornati sui cambiamenti mondiali che possono influenzare il mercato e studiare tutte le analisi fornite dalla piattaforme Forex. Sono diverse le operazioni da compiere e non bisogna tralasciare nessun aspetto affinché si possa guadagnare.

La questione è complessa e per questo motivo esistono i brokers, che sono degli intermediari finanziari atti a studiare il mercato e tutte le sue variabili e soprattutto ad investire in nome di terzi. Ma le azioni da compiere non finiscono qua. Nel momento in cui si decide di entrare nel mercato del Forex bisogna scegliere una coppia di valuta e studiarne le variazioni e le relazioni che istaura con le altre coppie.

Risulta essere normale che le variazioni delle coppie si influenzino tra di loro poiché influenzano l’intero mercato e proprio per questo motivo, pur avendone scelta una come principale non bisogna mai tralasciare le altre. Alcune coppie di valuta si muovono in modo correlato ovvero al variare di una seguirà la variazione di un’altra.

Disciplina, diligenza, pazienza, studio approfondito e ultimo, ma non ultimo, interpretazione del grafico della coppia di valute prescelta. Solo tramite lo studio del grafico si comprenderanno appieno le variazioni che subiscono le valute e quindi si potrà progettare al meglio un piano d’azione. Questi sono alcuni consigli utili da seguire al fine di guadagnare nel mondo del Forex.

Sono molti coloro che operano nel trading e possono farlo soltanto alcune ore al giorno. Il mercato del Forex, data la sua complessità e volatilità, è, però, un mercato che richiede molto impegno e costanza. Ci sono occasioni che si presentano una dopo l’altra che, operando per poco tempo al giorno, si possono perdere.

Questo significa che la posizione aperta potrebbe indebolirsi se non “curata” adeguatamente. Ci sono però delle strategie che possono funzionare anche per gli operatori part-time.

Tanto per cominciare, coloro che fanno trading soltanto durante le ore notturne potrebbero operare sulle coppie di valute i cui mercati sono aperti quando in Italia è notte.

Secondo questo modo di operare si possono prendere in considerazione valute quali il Dollaro australiano, lo Yen giapponese e il Dollaro Neozelandese.

Essenzialmente il problema principale per i trader part time sta nel fatto che non possono entrare ed uscire dal mercato per tutto il giorno quindi c’è bisogno che usino delle strategie apposite come abbiamo appena visto per gli operatori “notturni”. Un altro esempio è dedicato a coloro che operano nel mercato del Forex poche ore prima o dopo del lavoro.

Apertura dei principali Mercati Valutari

In questo caso la strategia migliore è quella di scegliere le coppie di valute più attive in quell’orario e questo comporta la conoscenza dell’apertura dei mercati valutari: New York apre alle ore 8:00 e chiude alle ore 5:00 pm EST, Tokyo apre alle ore 19:00 e chiude alle 4:00 EST, Sydney apre alle ore 17:00 e chiude alle 2:00 EST e Londra apre alle 3:00 e chiude alle 12:00 EST. L’orario Est è cinque ore indietro rispetto all’orario italiano. Una volta conosciuti questi orari si deve comunque tener presente che gli orari migliori sono quelli in cui i due mercati di riferimento sono aperti contemporaneamente poiché le valute si muovono più velocemente e ci sono più possibilità di operare.

Analisi Tecnica e Fondamentale Forex come base di conoscenza dei mercati

È ovvio che in qualsiasi mercato si operi e in qualsiasi orario si faccia non si può prescindere da una profonda conoscenza dei mercati, dall’analisi tecnica e da quella fondamentale. Se il tempo per fare trading diventa ancora più breve allora si può ipotizzare di lasciare aperta una posizione anche quando non c’è la possibilità di stare davanti al computer ma è ovvio che in questo caso le occasioni mancate saranno tantissime. In questo caso c’è la possibilità di utilizzare un software di trading robot che apre e chiude posizioni in maniera automatica.

Una strategia molto usata dagli operatori part time è quella dello stop loss in modo che nel momento in cui si verificasse un andamento contrario del mercato la posizione verrebbe chiusa e si eviterebbe una perdita di denaro. Un’altra situazione che si può verificare è quella che vede il trader operare durante le pause dal suo lavoro. Dieci minuti alla volta durante i quali si può utilizzare la strategia di negoziazione dei prezzi che prevede che si faccia un’analisi tecnica della coppia di valute e si scambia sulla base di quello che dice il grafico.

In casi di trading part time è consigliabile far riferimento a grafici che mostrano la situazione nel lungo periodo, una settimana circa, e non a quelli quotidiani, non avrebbe alcun senso. Qualunque sia il tempo a disposizione è comunque necessario avere una conoscenza approfondita della coppia di valute considerata. La conoscenza è un elemento dal quale non si può prescindere, in nessun caso.

Il mutuo chirografario è, nella sostanza e nella forma, quel finanziamento che rientra nella categoria dei mutui per durata e per caratteristiche, ma che non è accompagnato dalla garanzia tramite l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Si tratta di una forma di mutuo che comunque può prevedere altre forme di garanzia, oltre a quelle reddituali, quali ad esempio l’emissione di cambiali o altre tipologie di garanzie personali.

Il legislatore ha voluto dare la possibilità, a coloro che richiedono importi non eccessivamente elevati, e per una durata non particolarmente lunga, di ottenere un mutuo senza dover affrontare anche le spese, piuttosto consistenti, dell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, oppure quando ciò non sia di fatto possibile. Quindi per quanto riguarda l’importo che può essere richiesto normalmente il limite è fissato dalle banche a 30 mila euro, mentre la durata non dovrebbe superare i 5 o 6 anni. Un caso particolare di richiesta di mutuo chirografario si ha nel caso in cui venga richiesto da un’azienda, che non ha la proprietà di immobili da porre in garanzia, o nel caso di capitali necessari per la ristrutturazione di parti condominiali. In entrambi i casi non può essere apposta l’ipoteca, e starà poi alla banca specificare il tipo di garanzie personali che vuole come contropartita per l’operazione di finanziamento.

La fase di istruttoria è quella tipica di un mutuo, per cui non vi sono delle particolari differenze. Ovviamente bisognerà adattarsi alle varie tipologie di garanzia personale che verranno richieste dalla banca, e nel caso di fondi necessari per i lavori di ristrutturazione di un condominio bisognerà allegare anche la copia del verbale in cui si evince la scelta di provvedere ai lavori, e il preventivo di spesa per l’esecuzione dei lavori stessi. Mancando la garanzia solida dell’ipoteca, non si può dare per scontato l’esito della pratica, tuttavia esistono dei prodotti specifici che alcune banche propongono proprio per i condomini e con le caratteristiche del mutuo chirografario.

Il mutuo di liquidità è una particolare forma di mutuo ipotecario, che presenta degli elevati punti di rischio per le banche, e per questo viene accompagnato da ipoteca, e le percentuali massime (che variano da banca a banca) dell’importo che viene erogato, in linea di massima non superano il 50% del valore dell’immobile. Il mutuo chirografario, mancando della tutela dell’iscrizione dell’ipoteca, non viene concesso sotto forma di mutuo di liquidità, ma la forma più utilizzata è quella relativa alle spese di ristrutturazione, anche se la somma viene erogata in un’unica soluzione, e non a stato avanzamento lavori.

Una delle voci che pesa maggiormente al momento della stipula dell’atto sono quelle che dovranno essere pagate al notaio al momento della firma. Poiché L’atto di acquisto viene fatto contestualmente all’erogazione del mutuo, si dovrà pagare l’intervento del notaio per entrambi i contratti. Ma la componente della parcella che sarà molto più salata è quella relativa al mutuo. Ciò a sua volta è determinato soprattutto dal valore di ipoteca che il notaio dovrà iscrivere, secondo le indicazioni della banca. Infatti difficilmente la banca chiederà un’iscrizione alla pari, ovvero del 100% del valore, ma più spesso chiederà un 150%, o 200% ed in alcuni casi può arrivare persino al 300%. Aspetti che incideranno pesantemente sull’onorario del notaio. Quindi prima di iniziare un iter per l’erogazione del mutuo con una banca è meglio informarsi su questo aspetto.

Le spese relative all’atto di compravendita non sono particolarmente elevate, anche se dipenderanno dal prezzo dichiarato. Tempo fa si dichiarava un prezzo inferiore per risparmiare sia sulle imposte che sulle parcelle, ma con i controlli incrociati tra importo del mutuo e prezzo dichiarato non è più una pratica che può essere messa in atto. L’imposta di registro della prima casa è del 3% anziché il 10% sul valore dichiarato. Poi ci sono delle spese fisse, il recupero dei bolli, spese di archivio e di eventuali accertamenti e visure catastali che il notaio ha dovuto eseguire. Tutte le voci dovranno essere ben specificate. La componente relativa all’iscrizione dell’ipoteca, oltre a questa voce riporterà quella dell’onorario notarile. I notai dovrebbero attenersi a dei tabellari professionali. Alcuni sono reperibili anche online. Ma spesso ciò non accade. Anche se la banca propone un notaio di fiducia, o lo fa l’agenzia immobiliare, è sempre preferibile richiedere in anticipo un preventivo scritto con la specifica di ogni voce, e iva a parte, così da poterlo confrontare con i tabellari nazionali. O comunque farsi fare più di un preventivo: ci sono alcuni notai, per fortuna molto rari, che non rilasciano alcun preventivo scritto ma lo danno solo a voce. Meglio alzare i tacchi e rivolgersi a qualcuno che magari costerà un po di più ma dà maggiori garanzie di professionalità e chiarezza dei costi.