Quando si parla di spese o costi del mutuo, dobbiamo sapere che oltre al tasso di interesse applicato ci sono altre voci da tenere in considerazione che si vanno ad addizionare alla rata.
Tra le voci di costo del mutuo troviamo innanzitutto le spese di istruttoria della pratica di mutuo, rappresentate da tutte quelle azioni che compie l’istituto erogatore per stabilire l’effettiva bontà creditizia del richiedente. Le spese del perito, nominato dalla banca per accertare il valore dell’immobile dato come garanzia ed ad accertarne la regolarità urbanistica.
Altri costi sono rappresentati dalla parcella del notaio e relativi costi notarili, dall’assicurazione obbligatoria di incendio e scoppio che varia in base al valore dell’immobile e dalla durata del mutuo, l’imposta sostitutiva da destinare all’erario, che varia in base se si tratta di mutuo per acquisto prima casa o seconda casa.
La legge Italiana, in materia di stipula del contratto di mutuo, obbliga l’intervento ed l’operato del notaio, attraverso tutte quelle attività affinché l’atto venga formalizzato.
Il notaio per tutte le sue attività viene compensato dal mutuatario.
I costi notarili da affrontare nel’accensione di un mutuo, come detto, non sono da sottovalutare. Essi sono consistenti e si basano su piani tariffari suddivisi per scaglioni ad importi crescenti che fanno riferimento al valore iscritto ad ipoteca e non all’importo del mutuo.
Pertanto l’importo da corrispondere al notaio andrà ad aumentare con l’aumento del valore che verrà scritto ad ipoteca.
La maggioranza degli istituti di credito richiedono l’iscrizione di un valore superiore a quello finanziato, solitamente è il 150% ma possono richiedere un’iscrizione anche del 200% e non mancano casi in cui si arriva persino al 300%. Questo valore anche se non genera costi diretti può far lievitare i costi notarili le cui tariffe si basano su di esso.
Le banche si avvalgono di questo strumento di garanzia per coprire tutte le eventuali spese derivanti da un’eventuale azione di recupero credito. Quindi l’importo iscritto ad ipoteca dovrà coprire l’importo del capitale erogato, gli interessi non ancora maturati, gli interessi moratori sui pagamenti non ricevuti, i premi assicurativi, spese tributarie notarili giudiziarie ecc.
Se non fosse per le spese notarili al mutuatario cambia poco se l’iscrizione dell’ipoteca supera pesantemente l’importo de mutuo erogato, anche perché raramente le banche concedono un mutuo di secondo grado su un immobile gravato da ipoteca di primo grado presso un altro istituto di credito.
Occorre dunque far attenzione al valore che la banca richiede ad iscrizione dell’ipoteca sia perché questo può incidere sulle spese del mutuatario sia perché tali spese non vengono prese in considerazione del calcolo del TAEG.
All’onorario del notaio (costi notarili) vanno ad aggiungersi le spese riguardanti la registrazione dell’atto, le dovute imposte di registro e di bollo, le tasse dovute all’erario e all’archivio notarile o ufficio dei registri notarili, e l’iva 20% sull’onorario.
Esistono poi dei costi di gestione del mutuo, spesso possiamo trovare nell’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca una piccola somma che sta ad indicare la spesa per incasso rata; se la rata o rate non vengono pagate secondo i termini stabiliti da contratto, la banca può applicare un tasso di mora previsto in sede contrattuale; spese di cancellazione d’ipoteca nel caso in cui si decida di vendere l’immobile per cui si stia già pagando un mutuo poi estinto.