Mutuo e Spese Notarili

admin Soldi

Quando si richiede un prestito, indipendentemente dall’istituto di credito a cui ci rivolgiamo, le prime spese che bisogna mettere in conto sono quelle notarili.

Il notaio riveste il ruolo di garante del contratto che viene siglato tra acquirente e venditore, si occupa di verificare che l’immobile in questione non presenti vincoli giudiziari pregressi o ipoteche e che non siano presenti abusi edilizi o altri tipi di vizio che potrebbero comprometterne l’acquisto. Le spese notarili variano a seconda dell’importo del mutuo e del valore catastale dell’immobile in questione, per questo spesso è utile servirsi dei calcolatori automatici disponibili in diversi siti di banche e di finanziarie che erogano mutui.

La maggioranza dei calcolatori automatici che si trovano in rete richiedono l’inserimento di tre voci, ossia il costo di acquisto dell’immobile, il suo valore catastale e l’importo del mutuo richiesto. Nel caso in cui l’immobile in questione sia una prima casa, potete dedurre il suo valore catastale moltiplicando il valore della rendita catastale per 115,5.

Dopo aver inserito le tre voci e avere dato l’avvio al calcolo, otterrete un’idea approssimativa di quello che potreste trovarvi a dover spendere a livello di spese notarili. Ovviamente il risultato vi serve solo come cifra di orientamento per non arrivare impreparati al momento di ricevere la parcella del notaio.

Ovviamente il risultato del calcolatore è indicativo, alla cifra ottenuta infatti dovrete come prima cosa aggiungere il 20% di IVA e quello delle tasse, che dovrete versare alla pubblica amministrazione territoriale.

Titoli di Credito – Quali Sono

admin Soldi

I titoli di credito sono documenti che provano l’esistenza di un diritto, assicurano la possibilità di farlo valere direttamente e ne consentono il trasferimento ad altre persone.

CLASSIFICAZIONE
In base al loro contenuto, i titoli di credito si distinguono in
-Titoli di credito propriamente detti, che attribuiscono ai possessori il diritto di esigere una somma di denaro oppure di trasferirla ad altri. Di essi fanno parte le cambiali e gli assegni.
-Titoli di credito di massa, che attribuiscono ai possessori diritti diversi a seconda che essi siano soci di società commerciali o creditori di enti pubblici. Di essi fanno parte le azioni che formano il capitale delle società, i titoli del debito pubblico (BOT, CCT ecc.) e le obbligazioni emesse dalle società;
-Titoli di credito rappresentativi di merci, che attribuiscono ai possessori il diritto di farsi consegnare una determinata merce o di trasferirla ad altri. Tali titoli possono riguardare merci che sono in viaggio o che si trovano depositate in pubblici magazzini (fede di deposito, polizza di carico).

In base alle modalità di trasferimento, i titoli di credito si distinguono in:
-titoli di credito al portatore: il trasferimento dei diritti da un soggetto all’altro avviene con la semplice consegna del titolo; chi possiede in modo legittimo un titolo di credito al portatore ha quindi diritto al credito che da esso risulta;
-titoli di credito all’ordine: il titolo risulta intestato a un soggetto che può trasferirlo a un altro mediante un ordine che viene scritto sul titolo e che prende il nome di girata. I titoli di credito all’ordine possono subire numerosi trasferimenti mediante una serie continua di girate;
-titoli di credito nominativi: il titolo risulta intestato a un determinato soggetto che può trasferirlo a un altro annotando il trasferimento non solo sul titolo ma anche sul registro dell’ente che lo ha emesso.

I titoli di credito sono quindi uno strumento molto importante.

Come Scrivere sul Blog Aziendale

admin Lavoro

erché molte aziende riescono a coinvolgere un gran numero di lettori, mentre altre mostrano difficoltà nel farlo? Probabilmente, questo risultato può essere attribuito a una mancanza di stile nel blog aziendale.

Poiché vi una concorrenza spietata là fuori, dovete lavorare sulla creazione dei contenuti, e in particolare su un gancio speciale che non manchi nel tenere il lettore incollato al blog.

Questa è la chiave per lo sviluppo di un blog aziendale di successo. Ecco alcuni suggerimenti su come creare lo stile per il vostro blog.

1. Tirate fuori il vostro senso dell’umorismo soltanto se ne siete in possesso
Se siete una persona divertente, non abbiate paura a far emergere il vostro umorismo nei post del blog. Chiaramente, non è questo il luogo per condividere scherzi o video demenziali (per questo ci sono altri spazi volendo), ma se avete un talento naturale per la scrittura, che sia ironico o spiritoso, il vostro blog potrebbe beneficiarne.

Se riuscite a far ridere la gente, mentre leggono il blog aziendale, è un grande risultato. Ci sono lettori che ogni giorno non aspettano altro che ricevere la loro dose giornaliera di divertimento.

In fondo, quanti lettori (clienti) sono alla ricerca di schede tecniche? Per quelle volendo ci sono i siti, ma il blog deve mostrare una personalità differente e soprattutto deve sempre offrire un motivo per tornarvi.

La chiave è scovare in azienda, qualche blogger che abbia questa dote e che possa essere veramente divertente. In caso contrario, ci sono molti altri ganci da utilizzare.

2. Usare le news del vostro settore come argomento di discussione
Questo è il gancio ideale per coloro che non sono divertenti. Se avete il tempo di controllare le notizie relative al vostro settore, potreste in seguito commentarle sul vostro blog aziendale. Una sorta di rassegna stampa, e quindi un’utile servizio capace di sviluppare un pubblico devoto.

Risulta essere meglio restare all’interno della notizia legata al vostro settore, ma volendo, ogni tanto con la giusta cautela, potete spingervi anche altrove.

3. Varcare la soglia della formalità: essere amichevoli con cautela
Questo gancio deve essere usato con cautela solo da coloro che ne sono maestri e che sono in grado di gestire le controversie. I blog che lo utilizzano, sono probabilmente i più conosciuti, ma vi è una linea sottile da percorrere.

Se siete preoccupati che la vostra azienda possa danneggiare la propria reputazione online, è meglio non usare questo aggancio mediatico.

Questi sono solo alcuni esempi per iniziare a creare quel rapporto speciale con i vostri lettori.

Essere amichevole e aperto può essere un’ottima strategia e può effettivamente offrire i migliori risultati rispetto agli esempi di prima. Il segreto è trovare cosa funziona per voi e per i vostri lettori. Una volta scovata la formula giusta, avrete varcato il limite senza subire nessuna conseguenza.

Assemblea Società a Responsabilità Limitata

admin Lavoro

Nel codice civile vigente i compiti e il funzionamento dell’assemblea delle società a responsabilità limitata sono riassunti in tre articoli (2484, 2485 2486), l’ultimo dei quali effettua un capillare richiamo ad altrettanti articoli vigenti per la società per azioni.

Il testo di riforma è quasi tutto nuovo e disciplina in modo autonomo, invece che con richiami alle corrispondenti norme della società per azioni, la disciplina concernente il funzionamento dell’assemblea societaria.

Meritano attenzione i seguenti punti:

1. E’ prevista la possibilità che i soci decidano senza ricorrere ad una formale assemblea, con consultazione scritta o per consenso espresso per iscritto. In tali casi, salvo diversa disposizione dell’atto costitutivo, le decisioni dei soci sono prese con il voto favorevole della maggioranza dei votanti che rappresentano almeno la metà del capitale sociale.

2. Tuttavia esistono decisioni che richiedono necessariamente la deliberazione assembleare:

– si deve ricorrere all’assemblea in tutti i casi, qualora l’atto costitutivo non preveda la possibilità che i soci utilizzino il sistema visto al punto 1;

– ancorché l’atto costitutivo abbia stabilito in tal senso, sono comunque soggette a delibera assembleare le decisioni relative:

a) alle modificazioni dell’atto costitutivo;

b) alle modificazioni dell’oggetto sociale previsto dall’atto costitutivo;

c) alle rilevanti modificazioni dei diritti dei soci.

3. Allorquando opera l’assemblea, questa non viene più distinta in assemblea ordinaria e assemblea straordinaria.

Per le modalità di convocazione assembleare è dato ampio spazio all’atto costitutivo, purché sia assicurata la tempestiva informazione sugli argomenti da trattare.

Se non provvede l’atto costitutivo, la legge dispone che la convocazione è effettuata con lettera raccomandata spedita ai soci almeno otto giorni prima dell’adunanza.

4. La rappresentanza in assemblea può essere vietata o ammessa con ampie possibilità dall’atto costitutivo. In mancanza, la legge prevede la possibilità di farsi rappresentare, prevedendo, con richiamo all’art. 2478, l’obbligo di conservazione della relativa documentazione.

5. Il luogo di riunione, in mancanza di previsione da parte dell’atto costitutivo, è la sede della società.

6. Anche i quorum costitutivo e deliberativo possono essere stabiliti, sembra senza limiti, dall’atto costitutivo. In mancanza, la legge detta i seguenti limiti:

– quorum costitutivo: presenza di soci che rappresentino almeno la metà del capitale;

– quorum deliberativo: in via di principio, maggioranza assoluta dei presenti; almeno la metà del capitale sociale, se si tratta di delibere concernenti: a) modificazioni dell’atto costitutivi; b) modifica dell’oggetto sociale; c) una rilevante modificazione dei diritti dei soci.

E’ da ritenersi, ad evitare confusioni, che queste norme vadano in parte integrate con la norma contenuta nell’art. 2479, 5° comma, che dispone: “ogni socio ha diritto di partecipare alle decisioni previste dal presente articolo ed il suo voto vale in misura proporzionale alla sua partecipazione”.

7. Il presidente dell’assemblea è indicato nell’atto costitutivo, oppure designato dagli intervenuti alla riunione assembleare.

8. I compiti del presidente dell’assemblea sono i seguenti:

– verifica la regolarità della costituzione;

– accerta l’identità e la legittimazione dei presenti;

– regola lo svolgimento assembleare;

– accerta i risultati delle votazioni.

9. E’ prevista anche l’assemblea totalitaria, per la quale occorre:

– la partecipazione di soci che rappresentino l’intero capitale sociale;

– la partecipazione o l’informazione di tutti gli amministratori;

– la partecipazione o l’informazione di tutti i sindaci;

– la mancata opposizione – da parte di chiunque – alla trattazione dell’argomento in discussione.

10. E’ prevista la necessità del verbale, ma non si fa espresso richiamo, come invece accade per l’art. 2486 c.c., che richiama l’art. 2375 c.c., alla necessità che il verbale di assemblea straordinaria sia ricevuto da notaio; ciò si giustifica, perché l’assemblea straordinaria non viene espressamente prevista per le s.r.l.

Peraltro l’obbligo dell’intervento notarile lo si ricava dal nuovo art. 2480, che nell’attribuire all’assemblea le deliberazioni concernenti le modifiche dell’atto costitutivo, prevede espressamente che “il verbale è redatto da notaio”.

La disciplina delle delibere invalide, anziché richiamare le corrispondenti norme della s.p.a., si sviluppa in modo autonomo, sostanzialmente riproducendo dette norme.

Merita menzione, come fatto nuovo, la norma per l’impugnativa della delibera invalida, che può avvenire entro tre mesi dalla trascrizione della delibera nel libro delle decisioni dei soci. E’, questo, un omaggio all’autonomia negoziale che caratterizza questo tipo di società.

Cosa Sono le Obbligazioni Subordinate

admin Soldi

Sono obbligazioni che hanno una vera e propria scadenza come i comuni prestiti obbligazionari, o se esiste questa è molto lontana nel tempo.Questo tipo di obbligazioni sono emesse da banche.

Quando le obbligazioni subordinate non hanno una scadenza prevedono un’opzione di rimborso anticipato (“call”) a favore dell’emittente bancario, che può essere esercitata a partire da una certa data.

Questi titoli sono spesso anche chiamati “junior” per distinguerli da quelli non subordinati chiamati obbligazioni senior.

I prestiti subordinati hanno tutti una rischiosità superiore alle normali obbligazioni.

Oltre al rischi emittente (cioè che la Banca non le rimborsi a scadenza o non paghi le cedole) hanno un rischio supplementare che varia a seconda della tipologia legale dell’obbligazione. di solito ad un aumento del rischio coincide anche un rendimento superiore alla norma.

In alcuni casi, il rischio è legato unicamente al fatto che, in caso di fallimento della banca, il portatore viene soddisfatto dopo gli altri creditori senior.

In altri casi, l’investitore può subire perdite (anche irrecuperabili) anche qualora la banca non diventi insolvente ma semplicemente si trovi in una qualche difficoltà finanziaria.

Le obbligazioni subordinate tipicamente si dividono in 4 tipologie:

Il Tier1 (chiamato anche Patrimonio di classe 1) rappresenta la quota più solida e facilmente disponibile del patrimonio della banca. Il Tier1 Capital Ratio è dato dal rapporto fra il patrimonio di base della banca e le sue attività ponderate in base al rischio. Il var è il metodo per quantificare il livello di rischio e misura la massima perdita potenziale che ci si attende possa essere generata riguardo uno specifico orizzonte temporale. Diverso dal Tier1 Capital è il Core Tier1 che indica il Tier 1 Capital al netto degli strumenti ibridi. Ossia al netto di quegli strumenti finanziari che possono essere emessi dalle banche sotto forma di obbligazioni, certificati di deposito e buoni fruttiferi o altri titoli e che sono rimborsati ai sottoscrittori su richiesta dell’emittente con il preventivo consenso della Banca d’Italia.

Il Tier1 Capital si compone di:

Utili non distribuiti e Riserve, al netto dell’avviamento,
Azioni ordinarie e di risparmio,
Preferred Securities: obbligazioni perpetue richiamabili non prima di 10 anni, il cui pagamento può essere sospeso in presenza di andamenti negativi della gestione e privilegiate solo rispetto alle azioni ordinarie e di risparmio.
Il Tier 1, come detto, si scompone in Core Tier 1, il cui ammontare deve essere non inferiore all’85% dell’intero Tier 1, e considera i punti 1 e 2, e l’Hybrid Tier 1, che accoglie invece solo le preferred securities, in un ammontare massimo non superiore al 15% dell’intero Tier 1.

Con l’aumentare della garanzia di rimborso per l’investitore, troviamo il Tier 2, anch’esso scomponibile in Upper Tier 2, che accoglie obbligazioni della durata superiore a 10 anni e utilizzabili per coprire perdite derivanti dalla operatività della banca che non le consentirebbero la prosecuzione dell’attività, e in Lower Tier 2, contenente obbligazioni della durata superiore ai 5 anni.

Ancora con l’aumento della garanzia del rimborso troviamo il Tier 3, composto da obbligazioni della durata superiore ai 2 anni, non utilizzabili per coprire le perdite derivanti dalla operatività della banca ma ammettono la sospensione del pagamento di capitale e interessi in caso di riduzione del Patrimonio netto contabile al di sotto dei limiti di legge e su iniziativa delle autorità di vigilanza (Banca d’Italia).

Si capisce bene che le obbligazioni subordinate hanno un maggiore rischio rispetto alle obbligazioni ordinarie perché sono emesse per consentire una stabilità finanziaria delle banche. Proprio per questo sono più volatili rispetto alle normali obbligazioni e da molti sono quasi equiparate, nel rischio, alle azioni.

La volatilità è data dal fatto che le obbligazioni subordinate tendono ad assorbire per prime le perdite di una banca e questa volatilità aumenta all’aumentare delle incertezze sugli emittenti, come è stato il caso nella crisi finanziaria che è tuttora in corso.
Qui sotto riporto un grafico del prezzo medio di questi titoli che è estremamente indicativo:

La tipologia di obbligazioni subordinate maggiormente emessa è quella Lower Tier 2 (LT2).

Il Lower Tier 2 risulta essere il meno complicato da gestire per un investitore, anche non professionale, perché i principali rischi che si assume il sottoscrittore di questa tipologia di bond sono:
-il rischio di subire una perdita quasi totale qualora l’emittente diventi insolvente ed entri in una procedura in qualche modo simile al fallimento: l’esperienza dimostra che, in questi casi, anche il portatore di questi subordinati, per quanto tra i meno rischiosi in assoluto, tende a perdere quasi il 100% del nominale;
-l’extension risk, legato al mancato esercizio dell’opzione di rimborso anticipato spesso presente in questa tipologia di titoli e alla conseguente incertezza sulla data di effettiva scadenza;
-l’illiquidità, come è il caso per la generalità delle obbligazioni corporate.

Si tratta quindi di investimenti piuttosto rischiosi.