La revoca della proposta di acquisto è l’atto con cui chi ha fatto un’offerta per comprare un bene decide di ritirarla prima che il venditore l’abbia accettata; serve a liberare l’autore dell’offerta dall’obbligo di concludere il contratto quando l’accettazione non è ancora intervenuta. Se invece l’offerta è già stata accettata o è stata resa espressamente irrevocabile (ad esempio con pattuizioni o cauzione), la revoca non produce effetto e possono nascere responsabilità o obblighi.
Come scrivere una revoca proposta di acquisto
Per redigere una revoca di una proposta di acquisto in modo completo e solido dal punto di vista probatorio e pratico occorre inserire nel testo tutti gli elementi che permettono di identificare con precisione l’atto che si intende revocare, le parti coinvolte, lo stato delle obbligazioni accessorie (come eventuali caparre o termini di irrevocabilità) e le modalità con cui si chiede che la revoca produca effetto, accompagnando il tutto con la documentazione che renda evidente la titolarità del soggetto che revoca e le prove dell’operazione. In apertura del documento è quindi opportuno indicare chiaramente il nome e i dati anagrafici completi della persona che revoca la proposta (nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza o domicilio eletto ai fini della comunicazione), specificando se agisce in proprio o in qualità di rappresentante di terzi e allegando, se necessario, copia del mandato o della procura. Allo stesso modo deve essere indicato con precisione il destinatario della revoca: il nome del potenziale venditore o del soggetto che ha ricevuto la proposta, l’eventuale agenzia immobiliare o intermediario che ha gestito la trattativa e ogni riferimento utile (PEC, indirizzo di posta ordinaria, indirizzo dell’agenzia) a cui la comunicazione va inviata e di cui si chiede conferma di ricezione.
Per evitare ambiguità è fondamentale richiamare puntualmente la proposta che si intende revocare: la data in cui quella proposta è stata sottoscritta e trasmessa, il contenuto essenziale della stessa (l’immobile oggetto della proposta con l’indirizzo completo e, se disponibile, i riferimenti catastali quali foglio, particella e subalterno o altri identificativi catastali), il prezzo offerto e le condizioni economiche indicate (importo della caparra, termini e modalità di pagamento, eventuali clausole risolutive o condizionali), oltre a ogni comunicazione successiva che abbia modificato o integrato la proposta originaria. Questa descrizione precisa serve non solo a rendere inequivocabile quale atto si voglia annullare ma anche a chiarire la situazione delle somme già versate e degli impegni temporanei assunti.
Il nucleo della revoca deve contenere una dichiarazione esplicita, inequivocabile e non ambigua, in cui il proponente manifesta la volontà di ritirare la proposta di acquisto. È utile che la dichiarazione specifichi che la revoca riguarda esclusivamente la proposta citata, che si chiede di considerare tale proposta priva di efficacia e di non tenerne conto ai fini di eventuali accettazioni future. Se nella proposta era stata prevista un’indicazione di irrevocabilità per un determinato periodo, o se era stata concordata una scadenza per l’accettazione, la revoca dovrebbe fare riferimento esplicito a tale clausola e chiarire la ragione per cui si esercita la revoca (ad esempio: revoca esercitata prima della scadenza del termine e prima dell’avvenuta accettazione; oppure cessazione dell’efficacia per sopravvenuta impossibilità, qualora rilevante). Se si pretende la restituzione di una caparra o il rimborso di somme versate a titolo di impegno, la revoca deve richiederne esplicitamente la restituzione, indicando l’ammontare versato, la data del versamento, la modalità con cui era stato effettuato (bonifico, assegno, contanti) e fornendo le coordinate bancarie o un altro dato utile per l’accredito, oppure indicando che si intende ritirare l’importo in altra modalità concordata. È opportuno chiarire anche se si intende rinunciare formalmente a qualsiasi pretesa o, al contrario, se la revoca è senza rinuncia alle eventuali azioni per il recupero di somme o danni, perché questo incide sulle conseguenze pratiche e giuridiche della comunicazione.
Dal punto di vista formale, la revoca deve essere datata, firmata e accompagnata da un documento di identità valido del soggetto che la sottoscrive, oppure dalla procura in originale o copia conforme qualora la revoca sia firmata da un rappresentante. La firma deve risultare leggibile e riconducibile al soggetto indicato; nel caso di invio tramite posta elettronica certificata (PEC) va indicata la casella PEC da cui la comunicazione è inviata e, se possibile, allegata copia della ricevuta di invio; in caso di raccomandata con ricevuta di ritorno va conservata e, se possibile, allegata la ricevuta. È buona prassi richiedere esplicitamente una conferma di ricezione da parte del destinatario e fissare un termine per la stessa, così da poter dimostrare che la revoca è stata portata a conoscenza del destinatario entro un periodo determinato. Se sono intervenuti intermediari o terze parti che hanno ricevuto la proposta, la revoca dovrebbe essere notificata anche a questi soggetti, perché la conoscenza dell’atto da parte di intermediari può avere effetti sulla efficacia della revoca e sull’eventuale responsabilità dell’intermediario stesso.
È importante affrontare la questione delle conseguenze della revoca all’interno della comunicazione: se si ritiene che l’accettazione non sia avvenuta e quindi la revoca sia pienamente efficace, è utile precisare che la revoca viene esercitata in quanto nessuna accettazione è stata ricevuta entro i termini pattuiti; se invece esiste il rischio che l’altra parte sostenga di aver già accettato o che intenda trattenere la caparra come penale, la revoca dovrebbe esprimere la riserva di valutare le azioni necessarie per ottenere il rimborso o per contestare pretese risarcitorie, lasciando aperta la possibilità di risoluzione stragiudiziale ma preservando i diritti. Nel caso in cui la proposta contenesse clausole penali o una caparra confirmatoria, occorre sapere che la revoca potrebbe non liberare automaticamente dalle conseguenze patrimoniali previste dalla proposta stessa: la lettera di revoca dovrebbe, pertanto, richiedere espressamente il rimborso della somma versata e indicare la base giuridica della richiesta, nonché il termine entro cui si pretende la restituzione prima di intraprendere altre iniziative. Analogamente, se con la proposta erano state stabilite condizioni sospensive o riservate e queste si sono verificate o meno, la revoca dovrebbe fare riferimento allo stato di tali condizioni per evitare contestazioni sulla loro effettiva presenza o assenza.
Allegare alla revoca una copia della proposta di acquisto originaria e di qualsiasi documentazione integrativa (ricevute di versamento della caparra, corrispondenza intercorsa, copie dei documenti di identità) rafforza la posizione probatoria e rende immediatamente verificabile che si sta parlando dello stesso atto. Nel caso in cui la revoca sia riferita a un immobile è consigliabile includere la documentazione catastale o altri elementi identificativi che si possiedono, oppure indicare che la proposta originaria allegava tali documenti, così da evitare futuri fraintendimenti su quale bene fosse oggetto della proposta. Se la revoca viene inviata tramite persona delegata o attraverso studi professionali, è opportuno concretizzare chi ha ricevuto la delega, con quale potere operativo e allegare copia della procura. Infine, per ragioni pratiche ed evidenti, è utile conservare copia cartacea e digitale della revoca e di tutte le ricevute di invio e di eventuale ricezione; la scelta tra PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno o consegna a mano con firma per ricevuta dipende dal livello di formalità che si desidera raggiungere e dalla necessità di prova dell’avvenuta notifica.
Per decisioni che possono avere rilevanti implicazioni patrimoniali o per situazioni in cui c’è il rischio che la controparte consideri la proposta comunque vincolante, è prudente valutare il coinvolgimento di un consulente legale o di un notaio prima di inviare la revoca, perché le conseguenze di una revoca tardiva o mal formulata possono includere pretese di adempimento o richieste di risarcimento. Una revoca ben strutturata, precisa nei riferimenti, formalmente corretta nella sottoscrizione e nei metodi di trasmissione, corredata dalla documentazione comprovante la titolarità e i pagamenti, e focalizzata tanto sulla volontà di revocare quanto sulle azioni da intraprendere in caso di contestazione, riduce al minimo il rischio di equivoci e tutela meglio gli interessi del soggetto che intende ritirare la propria proposta di acquisto.
Esempio revoca proposta di acquisto
Luogo e data: ____________
Spett.le ____________
Indirizzo: ____________
CAP / Città: ____________
Oggetto: Revoca della proposta di acquisto del ____________
Il/La sottoscritto/a
Nome e cognome: ____________
Nato/a il: ____________ a: ____________
Codice fiscale: ____________
Residente in: ____________
Via/Piazza: ____________ n. ____________
Telefono: ____________
Email: ____________
con riferimento alla proposta di acquisto sottoscritta in data ____________ (di seguito, “Proposta”), relativa all’immobile sito in: Indirizzo: ____________, CAP: ____________, Comune: ____________, identificato catastalmente al Foglio ____________, Particella ____________, Subalterno ____________,
DICHIARA
di revocare, con effetto immediato, la suddetta Proposta di acquisto protocollata/trasmessa in data ____________ (eventuale n. protocollo: ____________), presentata a: ____________ (venditore/agenzia/notaio), rinunciando a qualsiasi efficacia della stessa e chiedendo che la presente revoca venga presa atto e registrata.
Si richiede altresì la restituzione di eventuali somme/garanzie depositate a titolo di caparra/assegno/cauzione:
Tipo di garanzia: ____________
Numero/identificativo: ____________
Importo: ____________
Intestato a: ____________
Data versamento: ____________
Si prega di voler confermare per iscritto l’avvenuta ricezione della presente lettera di revoca e la presa d’atto della stessa entro e non oltre il giorno ____________.
Allego copia della Proposta di acquisto in oggetto e copia del mio documento di identità:
Documento: ____________
Numero: ____________
Ente rilasciante: ____________
Data rilascio: ____________
Distinti saluti.
Firma: ____________