La revoca della cedolare secca consiste nella rinuncia da parte del locatore all’opzione per il regime fiscale agevolato sui canoni di locazione; in pratica si esce dalla tassa sostitutiva e si torna alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione. Serve quando il proprietario vuole applicare un diverso trattamento fiscale o contrattuale (per esempio registrare aumenti del canone, avvalersi di deduzioni o del regime IRPEF) e comporta che per il futuro i canoni saranno soggetti a imposte ordinarie e, laddove previsto, alle imposte di registro e bollo.
Come scrivere una revoca cedolare secca
Per redigere correttamente una revoca della cedolare secca è importante costruire un documento chiaro, completo e formalmente corretto, che permetta di identificare con precisione le parti coinvolte, l’immobile e il contratto oggetto della revoca, oltre a indicare in modo inequivocabile la volontà di rinunciare al regime fiscale agevolato e la data dalla quale tale rinuncia deve produrre effetti. Il documento deve quindi aprirsi con l’identificazione anagrafica completa del locatore: nome e cognome esatti come risultano dai documenti, codice fiscale, residenza o domicilio fiscale completo di indirizzo (via, numero civico, CAP, comune e provincia), eventuale partita IVA se il locatore è impresa o professionista, e, se la comunicazione è fatta tramite un rappresentante o un procuratore, la dichiarazione di rappresentanza corredata da copia della procura o delega e dal documento d’identità del delegante. Analogamente devono essere indicati i dati anagrafici e fiscali del conduttore/conduttori: nome e cognome, codice fiscale e indirizzo di eventuale notifica.
Il documento deve individuare con precisione l’immobile oggetto del contratto di locazione: l’indirizzo completo (via, civico, CAP, comune e provincia), gli eventuali riferimenti catastali completi (foglio, particella/particella, subalterno, e se disponibili categoria e classe catastale) e, se l’unità è parte di un complesso con più unità (scala, piano, interno), anche questi elementi descrittivi. Vanno poi riportati i dati del contratto di locazione a cui la revoca si riferisce: la data di stipula del contratto, la durata pattuita e la data di scadenza o l’indicazione della modalità di rinnovo (se tacito o convenuto), l’importo del canone concordato con la periodicità del versamento (mensile, trimestrale ecc.), il numero di registrazione del contratto e la data in cui il contratto è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate (o indicazione dell’atto di registrazione), nonché l’anno d’imposta o il periodo cui la cedolare oggetto della revoca si riferisce, se necessario per chiarezza. Se la revoca riguarda più contratti o più unità immobiliari, il documento deve ripetere le medesime informazioni per ciascun contratto/unità o chiarire esplicitamente quali contratti vengono interessati.
La dichiarazione di revoca deve essere espressa in modo univoco: una frase del tipo “con la presente sottoscritta/o dichiara di revocare l’opzione per il regime della cedolare secca riguardante il contratto di locazione sopra indicato” deve poi essere accompagnata dall’indicazione della data di efficacia della revoca, ossia dal momento a partire dal quale il locatore intende non più applicare la cedolare. È fondamentale specificare se la revoca ha effetto immediato, a partire dal giorno della ricezione della comunicazione, oppure a partire dal successivo periodo d’imposta o dalla prima scadenza utile, perché la disciplina fiscale prevede conseguenze diverse a seconda del momento in cui la rinuncia viene esercitata; per evitare contestazioni è bene indicare la data precisa e la modalità con cui la stessa deve considerarsi efficace. Se la revoca è limitata a una porzione del rapporto (ad esempio solo per alcune annualità o solo per alcune unità immobiliari), questa limitazione va esplicitata in modo chiaro. Se il locatore intende revocare la cedolare per tutti i contratti in essere, lo deve ribadire espressamente.
Il documento deve terminare con la data e il luogo di redazione e con la sottoscrizione del locatore (o delle persone che, in caso di pluralità di locatori, sono titolari del diritto); se la revoca è inviata in forma digitale via PEC è comunque opportuno allegare la scansione/fotocopia del documento d’identità del sottoscrittore. È buona prassi allegare tutta la documentazione che renda immediatamente valutabile la situazione: copia integrale del contratto di locazione, ricevuta della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, visura catastale dell’unità immobiliare (quando utile a chiarire la identificazione), e copia del documento d’identità e del codice fiscale del sottoscrittore. Se la revoca è sottoscritta da più proprietari o da una società, allegare gli atti che dimostrano i poteri di firma o l’elenco dei soci/proprietari e le relative firme.
Per quanto riguarda l’indirizzo e la modalità di comunicazione, la revoca deve essere notificata al conduttore: la data di ricezione da parte del conduttore può essere rilevante ai fini dell’efficacia della revoca, quindi è consigliabile inviare la comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via posta elettronica certificata (PEC), conservando le ricevute; se si invia tramite consegna a mano è opportuno farsi sottoscrivere una ricevuta di avvenuta consegna. Parallelamente è necessario adempiere agli obblighi nei confronti dell’Amministrazione finanziaria: la revoca va registrata o comunicata con le modalità previste dalla normativa vigente (ad esempio mediante i canali telematici, compilazione del modello o se previsto successivamente tramite i quadro dedicati nella dichiarazione dei redditi o tramite il modello RLI per aggiornamenti/variazioni della registrazione), pertanto nel documento è utile indicare che la comunicazione presso l’Agenzia delle Entrate verrà effettuata e in che modo, allegando se già disponibile la ricevuta di tale comunicazione.
È importante infine che il locatore indichi nel testo di revoca la consapevolezza delle conseguenze fiscali ed amministrative della rinuncia: la revoca della cedolare secca fa venir meno l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo relative al contratto per il periodo successivo all’efficacia della revoca, con conseguente obbligo di assolvere tali imposte e degli eventuali versamenti e sanzioni per ritardata registrazione o per omessa comunicazione se la disciplina lo prevede; pertanto la comunicazione può contenere anche la dichiarazione della volontà del locatore di adempiere agli oneri tributari conseguenti e, se richiesto, la richiesta di istruzioni o la manifestazione dell’impegno a chiedere il calcolo degli importi dovuti a un consulente o all’ufficio competente. Se i soggetti richiedenti desiderano, si può aggiungere nel documento l’autorizzazione a ricevere comunicazioni all’indirizzo PEC o all’indirizzo fisico indicato.
Per facilitare la redazione pratica, è utile inserire nel testo della revoca una formulazione semplice ma completa, ad esempio: “Il/La sottoscritto/a [nome e cognome], codice fiscale [CF], residente in [indirizzo completo], proprietario/a dell’immobile sito in [indirizzo immobile], identificato catastalmente al foglio [X], particella [Y], sub [Z], con contratto di locazione stipulato in data [data] e registrato in data [data] presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di [sede] al numero [numero registrazione], con la presente intende esercitare la revoca dell’opzione per la cedolare secca relativa al suddetto contratto, con efficacia a far data dal [data di efficacia]. Allego copia del contratto, della ricevuta di registrazione e del mio documento d’identità. Si dichiara inoltre di essere a conoscenza delle conseguenze fiscali della presente revoca e di provvedere agli adempimenti richiesti dalla normativa vigente.” Questo tipo di formulazione, completata con le firme e gli allegati, copre gli elementi essenziali che servono a rendere la revoca valida e verificabile.
Poiché le specifiche amministrative e i termini possono variare nel tempo e in base alla situazione concreta (ad esempio se la revoca è collegata a rinnovi taciti, a pluralità di proprietari o a particolari clausole contrattuali), è sempre consigliabile, prima dell’inoltro, far verificare il testo e le modalità di invio da un commercialista o consulente fiscale, al fine di rispettare le norme procedurali e fiscali vigenti e per evitare errori formali che possano causare contestazioni o sanzioni.
Esempio revoca cedolare secca
Luogo e data: ____________
Spett.le
Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di ____________
e p.c. al Conduttore
Sig./Sig.ra ____________
Codice fiscale: ____________
Indirizzo: ____________
Oggetto: Revoca opzione per il regime della cedolare secca
Il/La sottoscritto/a ____________
Codice fiscale: ____________
Nato/a a: ____________ il: ____________
Residente in: ____________
Via/Piazza: ____________ n. ____________
in qualità di locatore del contratto di locazione relativo all’unità immobiliare sita in: ____________ (indirizzo completo),
contratto stipulato in data: ____________ tra il/la sottoscritto/a e il/la Sig./Sig.ra ____________
Codice fiscale conduttore: ____________,
registrato presso l’Ufficio Territoriale di ____________ in data: ____________ al numero di registrazione: ____________,
con la presente
COMUNICA
la revoca dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca relativa al predetto contratto di locazione, con efficacia a decorrere dal: ____________ (data di efficacia della revoca).
Si prega di voler prendere atto della presente comunicazione e di provvedere, nei termini e modi previsti dalla normativa vigente, agli adempimenti conseguenti.
Allegati:
1) Copia contratto di locazione: ____________
2) Copia documento d’identità del locatore: ____________
3) Altro: ____________
Distinti saluti.
Firma del locatore: ____________
Nome e cognome: ____________
Codice fiscale: ____________
Recapito telefonico: ____________
Indirizzo e-mail: ____________