È la comunicazione ufficiale all’Agenzia delle Entrate — ufficio del Catasto — che segnala modifiche apportate a un immobile (per esempio frazionamenti, accorpamenti, cambi d’uso o variazioni di planimetria); normalmente viene trasmessa con i software abilitati (Docfa per i fabbricati, Pregeo per i terreni). Lo stato “in corso di presentazione” significa che la pratica è stata inviata ma non è ancora stata validata e registrata dall’ufficio, quindi la variazione non è ancora effettiva nei registri catastali. Serve a far coincidere la situazione reale dell’immobile con quella catastale per aggiornare rendite e relative imposte, regolarizzare aspetti amministrativi e urbanistici in vista di compravendite, successioni o controlli e per evitare eventuali sanzioni.
Come scrivere una dichiarazione variazione catastale in corso di presentazione
Per predisporre correttamente una dichiarazione di variazione catastale in corso di presentazione è fondamentale inserire in modo chiaro, completo e coerente tutti i dati identificativi dell’immobile, i riferimenti anagrafici e fiscali del dichiarante e del proprietario, la descrizione tecnica e giuridica dell’intervento e la documentazione tecnica di supporto, accompagnando il tutto con le attestazioni e le firme richieste per la trasmissione telematica. In particolare bisogna indicare con precisione il Comune e la Sezione urbana di appartenenza, il foglio, la particella (mappale) e l’eventuale subalterno già attribuito oppure, se si tratta di prima attribuzione, il riferimento catastale parziale; va riportato l’indirizzo completo dell’immobile con civico e interno se presenti, la tipologia di unità immobiliare (abitazione, negozio, garage, cantina, pertinenza ecc.) e la situazione giuridica relativa alla proprietà, cioè i nominativi dei titolari, il codice fiscale di ciascuno, la quota di possesso e i riferimenti dell’atto di provenienza (data e notaio o estremi registrazione/trascrizione) o, se esistenti, estremi di volture o pratiche precedenti che possano essere utili all’ufficio per risalire alla storia dell’immobile.
La dichiarazione tecnica deve spiegare in modo esaustivo la natura della variazione richiesta: se si tratta di frazionamento o accorpamento di unità, di cambiamento di destinazione d’uso, di ampliamento volumetrico o di superficie, di riduzione o modifica della consistenza interna (creazione o eliminazione di vani), di soppressione o creazione di accessi o pertinenze, o di qualsiasi altro intervento che modifichi gli elementi rilevanti per il catasto. Ogni intervento va descritto con dati misurabili e confrontabili con la situazione precedente: superfici nette e lorde, misure dei nuovi vani o delle parti modificate espresse in metri quadrati o in vani catastali a seconda della categoria dell’unità, le quote altimetriche se rilevanti (ad esempio per sottotetti, soppalchi o interrati), la nuova destinazione d’uso per ciascun ambiente e la modalità di accesso. È utile motivare la variazione spiegando perché essa è richiesta e indicare le autorizzazioni urbanistiche correlate: estremi della SCIA, CILA, permesso di costruire o altra pratica comunale, con data di presentazione e rilascio, nonché l’eventuale titolo che legittima l’esecuzione dei lavori. Quando la variazione è presentata “in corso di presentazione” o mentre i lavori sono in corso, la dichiarazione deve contenere la data di inizio lavori, lo stato di avanzamento e, se disponibile, la data presunta o effettiva di ultimazione, corredando il tutto con fotografie aggiornate che documentino lo stato dei luoghi e, se necessario, con un rilievo metrico aggiornato che dimostri la differenza tra stato di fatto ante e post intervento.
La parte grafica della dichiarazione è cruciale e deve rispecchiare fedelmente la descrizione tecnica. Occorre allegare planimetrie quotate in scala adeguata (di norma 1:100 o 1:200 a seconda della dimensione), orientamento nord, indicazione delle misure reali tra elementi architettonici, spessore delle murature, posizione e dimensioni di porte, finestre e aperture, numerazione dei vani, indicazione delle destinazioni d’uso dei singoli ambienti e, se l’intervento interessa l’altezza interna, sezioni quotate che evidenzino le altezze di interpiano, solaio e soffitto. Se la variazione comporta modifiche della sagoma esterna o della planimetria catastale della particella, vanno allegate tavole che rappresentino la nuova sagoma planimetrica rispetto ai confini catastali, eventuali spostamenti di confine e la nuova distribuzione delle pertinenze; nei casi in cui sia necessario, si allegano anche i prospetti e una relazione georiferita o grafici topografici redatti da tecnico abilitato. Tutti i disegni e gli elaborati tecnici devono essere coerenti tra loro e con la descrizione: incoerenze o misure discordanti sono causa frequente di sospensione o richiesta di chiarimento da parte dell’Ufficio.
È indispensabile la relazione tecnica redatta e sottoscritta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito) che contenga la descrizione analitica delle lavorazioni, i criteri adottati per il calcolo della consistenza e della superficie catastale applicando la normativa catastale vigente, l’indicazione delle norme urbanistiche e tecniche di riferimento nonché la dichiarazione di rispondenza delle tavole e dei rilievi alla situazione reale. La firma del professionista deve essere accompagnata dagli estremi dell’iscrizione all’albo professionale e dal codice fiscale; se la trasmissione avviene per via telematica, il file deve essere firmato digitalmente secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate per il catasto, e il professionista deve dichiarare, con apposita attestazione, di essere incaricato dal proprietario ovvero di avere la procura a presentare l’atto, allegando la delega o la procura se il dichiarante non è il proprietario stesso. Vanno inoltre allegati documenti di identità e codice fiscale del dichiarante e dei soggetti titolari di diritti reali sull’immobile, nonché le eventuali visure catastali aggiornate e gli estremi di pratiche edilizie o atti notarili pertinenti.
Occorre inoltre prestare attenzione alla parte amministrativa e al rispetto delle procedure telematiche: nella dichiarazione va specificato il tipo di operazione catastale richiesta (variazione di particella, attribuzione di subalterno, aggiornamento di categoria/classe, frazionamento, ecc.), gli estremi di eventuali pratiche già aperte presso l’Ufficio, e vanno allegati i pagamenti dei diritti catastali ove richiesto. La documentazione inviata deve essere completa e ordinata così da facilitare le verifiche dell’Ufficio e ridurre il rischio di richiesta di integrazioni. In caso di interventi che incidono su parti comuni di edificio in condominio, è bene indicare la situazione condominiale, la presenza di autorizzazioni assembleari quando necessarie e gli estremi di eventuali atti che disciplinano le modifiche, oltre a precisare se le opere riguardano parti esclusive o comuni.
Infine, è cruciale garantire la corrispondenza sostanziale e formale tra gli elaborati tecnici, la relazione e la documentazione urbanistica allegata: la mancata corrispondenza tra quanto dichiarato e quanto rappresentato graficamente, l’assenza di firme, la mancanza di dati anagrafici completi o di titoli abilitativi, misure non quotate o la mancanza di rilievi aggiornati sono cause tipiche di rifiuto o di richiesta di integrazione. Per questo motivo, prima dell’invio, è opportuno verificare la completezza della pratica con lo stesso rigore con cui si redigono i documenti tecnici, controllando la conformità delle misure, la corrispondenza delle destinazioni d’uso con i titoli edilizi, la presenza di tutte le firme e delle attestazioni richieste e la compatibilità delle modifiche con le norme catastali e urbanistiche vigenti. Se necessario, è consigliabile un confronto preventivo con il professionista abilitato o con l’Ufficio Tecnico Comunale per chiarire eventuali dubbi sull’inquadramento urbanistico o sulla modulistica da allegare.
Esempio dichiarazione variazione catastale in corso di presentazione
All’Ufficio Provinciale – Territorio di ____________
DICHIARAZIONE DI VARIAZIONE CATASTALE IN CORSO DI PRESENTAZIONE
Il/La sottoscritto/a
Nome e Cognome: ____________
Codice fiscale: ____________
Data di nascita: ____________
Luogo di nascita: ____________
Residente in (Via/Piazza, n.): ____________
CAP: ____________ Provincia: ____________
Telefono: ____________ PEC/e-mail: ____________
In qualità di (barrare o indicare la qualifica): Proprietario / Rappresentante / Legale rappresentante / Tecnico incaricato / Altro: ____________
DICHIARA
1) Che è in corso di presentazione, presso l’Ufficio Provinciale – Territorio di ____________, la seguente istanza/pratica catastale:
Tipo di istanza: Variazione catastale per (indicare motivazione: frazionamento, accorpamento, cambiamento destinazione d’uso, accatastamento, aggiornamento planimetrico, voltura, altra) ____________
Protocollo o numero di pratica (se già assegnato): ____________
Data di presentazione telematica/cartacea: ____________
Soggetto presentatore (nome tecnico/studio/professionista): ____________
Ordine/Albo e numero iscrizione del tecnico: ____________
PEC o e-mail del presentatore: ____________
Numero di telefono del presentatore: ____________
2) Dati identificativi dell’immobile oggetto della variazione:
Comune (denominazione): ____________
Indirizzo (Via/Piazza, n.): ____________
Sezione urbana: ____________
Foglio: ____________
Particella: ____________
Subalterno: ____________
Categoria catastale attuale: ____________
Classe: ____________
Consistenza/Van: ____________
Superficie: ____________
Rendita catastale attuale: ____________
3) Natura della variazione richiesta:
Descrizione sintetica della variazione: ____________
Motivazione della variazione: ____________
Documentazione presentata (elencare gli atti allegati):
– Planimetria/relazione tecnica: ____________
– Atto notarile/contratto di compravendita: ____________
– Permessi/autorizzazioni edilizie: ____________
– Ricevuta pagamento diritti/diritti di segreteria: ____________
– Altro: ____________
4) Dichiarazione:
Il/La sottoscritto/a dichiara che le informazioni e i documenti sopra riportati corrispondono a verità e che la variazione catastale è in corso di presentazione; si impegna a comunicare tempestivamente eventuali integrazioni o rettifiche richieste dall’Ufficio competente e a fornire copia della formalizzazione della variazione una volta registrata.
Consenso al trattamento dei dati personali ai fini del procedimento amministrativo: SI / NO ____________
Luogo: ____________
Data: ____________
Firma del dichiarante: ____________
Firma del tecnico incaricato (se diverso dal dichiarante):
Nome e Cognome: ____________
Numero iscrizione all’Ordine/Albo: ____________
Firma: ____________
Allegati (elenco): ____________