Blog di Matteo Castellano

L’accesso al credito non è sempre facile soprattutto se si tratta di mutuo, le garanzie e le condizioni che le banche richiedono spesso ostacolano il cliente negando il finanziamento. Il soggetto si trova dunque condizionato nella scelta ed indotto ad accettare condizioni a lui non troppo favorevoli pur di poter ottenere il mutuo. Il variare delle condizioni economiche del mercato di riferimento e anche la maggior concorrenza fra i vari istituti di erogazione porta sempre più ad un’offerta differenziata di tali prodotti: mutui diversi tra loro, a tassi fissi variabili o misti, mutui che prevedono la sospensione delle rate in determinate condizioni; mutui che prevedono la variazione dell’importo della rata e la durata del mutuo. Finalmente condizioni diverse che meglio si adattano alle singole esigenze e la durata del mutuo abbastanza elevata fa si che si possano valutare diverse e nuove offerte rendendo appetibile il cambiamento verso mutui migliori.

Se dunque prima della scadenza del mutuo il mutuatario trova presso un’altra banca un mutuo a condizioni migliori del precedente, può chiedere di spostare la sua situazione debitoria dal primo istituto al successivo che gli concederà il nuovo mutuo. Tale operazione prende il nome di surroga o procedura di surrogazione ed è divenuta accessibile con la Legge n.40 del 2007, legge Bersani, la quale prevede che sia nullo qualsiasi patto o clausola che impedisca l’esercizio di tale operazione o che la renda onerosa. L’ipoteca inerente all’immobile in questione non verrà cancellata e poi riaccesa ma semplicemente fatta slittare sul nuovo mutuo, tutti i diritti inerenti a tale garanzia saranno a favore nel nuovo istituto di credito. Il mutuante surrogato subentra dunque nell’ipoteca e nelle altre garanzie accessorie sia personali che reali. Inoltre la portabilità dell’ipoteca permetterà il trasferimento del mutuo senza dover sopportare ulteriori costi notarili. Ad atto perfezionato verrà inserita una annotazione ai margini dell’ipoteca dell’avvenuta surroga o portabilità

La procedura e abbastanza semplice, la banca subentrante provvederà a comunicare alla banca originaria l’avvenuta richiesta effettuata dal mutuatario di spostare la sua situazione debitoria, e concorderanno una data per provvedere alla formalizzazione dell’operazione. La nuova banca oltre a fissare la data per la formalizzazione della surroga, chiederà un resoconto della situazione debitoria residua del mutuatario alla data fissata; La banca originaria dovrà provvedere a comunicare tali dati entro 10 gg. lavorativi e confermare la data in cui avverrà l’atto. La banca subentrante provvederà dunque alla data indicata ad effettuare un atto unico tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, è dunque richiesta la presenza di un notaio. In tale atto verrà riportato il nuovo contratto di mutuo, la quietanza di pagamento con la situazione debitoria del mutuatario della banca originaria e il consenso del mutuatario alla surroga e all’annotazione della surroga sull’ipoteca. L’annotamento della surroga potrà essere richiesto al conservatore allegando copia autentica dell’atto di surroga senza formalità. La banca subentrante provvederà sostituendosi al mutuatario a saldare il debito residuo del primo mutuo e si sostituirà alla banca originaria diventando creditrice verso il mutuatario e vantando tutti i diritti ad esso inerenti. Il mutuatario a sua volta dovrà versare le rate del mutuo alle condizioni stabilite dal nuovo contratto alla banca subentrante.

Naturalmente effettuare l’operazione di surroga sarà vantaggiosa se le condizioni contrattuali del nuovo mutuo sono migliori. Con la surroga si potranno cambiare oltre alla banca che eroga il finanziamento anche la tipologia di tasso, passare per esempio da un mutuo a tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso, passare al misto o viceversa. Si potrà ottenere un tasso dello stesso tipo ma con spread più basso e si potrà variare la durata del finanziamento e ottenere una rata più bassa, ecc.

L’importo finanziato dovrà però corrispondere al debito residuo del precedente mutuo. Se dunque serve un mutuo di importo superiore rispetto al debito residuo del vecchio mutuo si dovrà effettuare un ulteriore contratto indipendente od optare per la semplice sostituzione del mutuo con l’accollo in entrambi i casi di tutti costi notarili ed altri oneri derivanti. Paragonando questi due casi la sostituzione potrebbe risultare più conveniente in quanto la banca non dovendo accollarsi alcuni costi relativi alla surroga concederà tassi migliori. Se però si tratta di mutuo relativo a seconda casa si deve tener conto dell’imposta sostitutiva del 2% e quindi la surroga con contratto integrativo potrebbe rimanere la scelta migliore.

I costi per accedere alla surroga sono nulli
non essendoci la cancellazione dell’ipoteca non ci sono costi notarili, inoltre la vecchia banca non può richiedere penali e commissioni per l’estinzione del mutuo anche se presenti nel contratto; al cliente non possono essere imputati da entrambi gli istituti alcun tipo di commissione ed oneri di qualsiasi natura, non ci sono neppure i costi relativi all’imposta sostitutiva, e rimangono i benefici fiscali del mutuo iniziale; La parcella notarile dovuta per l’autenticazione della sottoscrizione della surroga (portabilità) o per la redazione dell’atto di surroga sono a carico del mutuante subentrante; non vi sono spese di istruttoria o relative ad accertamenti catastali, esse vengono effettuate tramite procedure interbancarie volte alla riduzione al minimo dei tempi di adempimento e dei costi (Legge n.244 del 2007); non vi è la necessità di una nuova perizia dell’immobile si può accettare quella precedente e non occorre stipulare una nuova polizza incendio, basta cambiare il vincolo a favore della banca subentrante.

In sintesi la surroga non avendo costi può diventare un reale aiuto a chi non ha valutato correttamente il precedente mutuo trovandosi ad esempio con rate diventate troppo alte o un’opportunità di risparmio per chi a trovato un mutuo a condizioni migliori del precedente.

La legge n. 141 del 1991 (che recepisce alcune direttive CEE) stabilisce l’obbligo, negli annunci pubblicitari con cui vengono comunicate cifre concernenti la concessione di un credito al consumo, di indicare anche il T.A.E.G. dell’operazione.

Tale TAEG (tasso annuo effettivo globale) è definito (D.M. 8 Luglio 1991) come quello che rende uguale, su base annua, la somma del valore attuale di tutti gli importi che compongono il finanziamento erogato dal creditore alla somma del valore attuale di tutte le rate di rimborso.

Il decreto ministeriale citato definisce, assai correttamente, il TAEG come un indicatore sintetico e convenzionale del costo totale del credito. Arriva altresì, cosa inusitata nel nostro paese, a riportare l’equazione: che va risolta con l’algebra, con un programma di calcolatore; tutti i passaggi matematici devono essere eseguiti con una precisione di almeno otto cifre decimali.

La comunicazione del TAEG è abitualmente accompagnata da quella del TAN (tasso annuo netto): che rappresenta il TAEG al netto delle spese, diverso dal prezzo di acquisto, che vengono a gravare sul consumatore in relazione alla stessa operazione di finanziamento. Il TAEG che rappresenta il costo totale del credito è un buon indicatore per studiare e confrontare le diverse proposte di mutuo.

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Come già accennato nei mutui a tasso variabile e a tasso fisso, le banche o gli istituti autorizzati, nelle loro proposte possono utilizzare i cosiddetti tasso d’ingresso e il tasso a regime.

Il tasso d’ingresso è un tasso di interesse usato dalle banche solo nel primo periodo di vita del mutuo (generalmente va da i sei mesi ai 2 anni), è considerato a tutti gli effetti un tasso pubblicitario o promozionale perché in sostanza è un tasso con valore minore rispetto al tasso che verrà in seguito applicato al mutuo.

Dopo il periodo del tasso d’ingresso, verrà adottato il tasso ufficiale cosiddetto a regime, ricavato dalla somma dell’Euribor e lo spread, è sul tasso a regime che bisogna guardare in quanto rappresenta il vero costo del mutuo e sul quale concentrare la maggior attenzione per stabilire quale mutuo sia più vantaggioso rispetto ad un altro.

Nelle varie proposte di mutuo dobbiamo porre particolare attenzione se negli esempi di ammortamento sia stato adoperato il tasso d’ingresso o il tasso a regime, e si deve prestare particolare attenzione al TAEG dove al di là delle varie spese del mutuo è indicata l’esistenza del tasso d’ingresso.

Abbiamo di certo sentito parlare dei mutui a rata costante e durata variabile , anche questi mutui sono calcolati in base al tasso variabile, ma con la prerogativa che l’importo della rata rimane invariato

Siccome questi mutui sono regolati dal tasso variabile, quando questo ultimo subisce delle variazioni a cambiare come detto, non è l’importo della rata ma la durata del mutuo. Di conseguenza nel caso in cui il tasso diminuisce, si riduce la durata del mutuo, se invece il tasso cresce aumentano il numero delle rate e quindi anche il periodo di rimborso si allunga.

Questi mutui a rata fissa e durata variabile, si rivolgono a quelle persone che non vogliono farsi sfuggire l’occasione del tasso variabile ma che comunque si proteggono da un indesiderato aumento del tasso con conseguente incremento dell’importo della rata.

Tuttavia vanno fatte delle considerazioni su questo tipo di mutuo, perché a volte non è tutto oro quello che luccica, in questo particolare caso analizziamo ciò che accade quando nei primi anni ci sia un rialzo sostanzioso dei tassi di interesse.

Sappiamo che la rata del mutuo è composta da una quota capitale ed una quota interessi, nel caso di un mutuo a tasso variabile tradizionale, quando vi è un aumento dei tassi di interesse la quota capitale rimane pressoché invariata mentre ad aumentare è la quota interesse portando ad un inevitabile rialzo dell’importo della rata, nei casi dei mutui a tasso variabile a rata fissa, dovendo quest’ultima per forza rimanere invariata per tutto l’arco di vita del mutuo è la quota capitale a diminuire per far spazio alla quota interesse cresciuta per via del rialzo, questo perché nei pagamenti rateali è previsto che alla scadenza della rata i dovuti interessi devono essere necessariamente corrisposti.

Questo tipo di comportamento porterà ad un posticipo della restituzione della quota capitale sottoponendoci ad un più alto rischio nel calcolo medio dei tassi di interesse, sopratutto se il mutuo è a lunghissima scadenza ed nei primi anni si verificano degli aumenti considerevoli dei tassi, ci troveremo a restituire delle quote di interessi di importo molto alte rispetto a quelle di un mutuo tradizionale.

Supponiamo di avere un mutuo trentennale di 150.000 euro a rata fissa, ad un tasso iniziale del 5%, si avrà una rata costante di 805 Euro.

A questo punto se nel primo anno il tasso si alza di un punto percentuale portandosi al 6%, si avrà un aumento del periodo di ammortamento di 67 mesi portandosi da 30 anni a quasi 35 anni e 7 mesi. La spesa complessiva sarà 805 euro x 427 numeri delle rate, di 343735 euro di cui 193735 di interessi.

Nelle medesime condizioni un mutuo tradizionale avrebbe avuto una rata di importo pari a 899 euro con un costo di interessi uguale a 173640 euro, ben 20000 euro di meno!!.

Va ricordato oltremodo che seppur ci sia un adeguamento dei tassi nella parte finale della durata del mutuo, questo non andrà mai a compensare in egual misura l’aumento avvenuto nella fase iniziale, proprio perche nella fase iniziale il debito residuo capitale è alto.

Viceversa si gioirà nell’ipotesi contraria, ovvero quando nella fase iniziale si avrà una diminuzione dei tassi di interesse, portando quasi sicuramente ad una durata di ammortamento minore rispetto ad un mutuo tradizionale, proprio per la riduzione dei costi di interesse.